房地產會因為建商貸不到款而崩盤嗎？

 

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近期金融機構對建設開發業者（建商）的放款日趨嚴苛，甚至無錢可貸；而建商貸不到款，為什麼會讓整體不動產崩盤呢？😱

過去建商購買土地時，銀行約莫可以放款至70%且沒有限制何時開發；但目前僅能放款4+1成，並限制18個月內限期開發，如逾期開發則會收回放款資金‼

但目前缺工缺料及升息等外在因素，讓興建及銷售遇到困境，使得交屋期難以預估，甚至許多建商因工料不好預計，等到成屋才開始銷售‼

此舉不但使銀行資金回收時間拉長，並且遇上經濟修正，銀行之投資亦非穩賺不賠，因此有可能使得銀行沒錢可貸‼

🌟目前已有許多銀行房貸放款延期或僅承作VIP客戶

前幾天亦有新聞報導，五大行庫貸款管制令，銀行端尚未收到相關命令；但新聞稿一出也讓五大行庫以外之銀行對該方面新增諸多限制🫣

🌟依目前所知之資訊，很難預估未來的走向；但宏國會一直關注該方面之消息，如有確定之訊息，再與各位粉絲分享‼

當下的貸款困境？

由於銀行法第72條之2的限制，使得銀行在有限的資金部位下「難以交替」。亦即過去已取得貸款的舊建案，因工期延長，在無法完工交屋取得客戶的房款的情況之下，建商無法如期還款，銀行也因而無法再受理新的建案貸款申請。

另一個同樣嚴重的問題是，央行為了避免建商養地，要求建商在銀行核準貸款後18個月內，限期開工的政策。因為興建成本飆漲，已使多數建商縱在建材成本大漲、勞工短缺下，面臨不得不開工的窘境，這類被迫開工的案件愈多，工期延長的問題就愈大，衍生如上所述的問題會更多。

除此之外，也有建商在18個月大限前申報開工後，卻遇到銀行受銀行法第72條之2的上限限制，無法撥發建融資金，這種情形使得建商應變不及，不得不到處求援（貸），連銀行開出3％的高利也只能照單全收。

為什麼金融機構會無錢可貸？

一方面是源自年底的金融檢查，其中不動產授信查核，涵蓋了購屋、餘屋及土建融貸款，也包括了金融機構辦理不動產業務對央行政策之遵循，上述的檢查使得很多銀行近期對放款都保守以待。

另方面，在歷經風險權數提高、銀行購買國外公司債產生的價值減損，國內的一些台幣存款轉換成美金存款、外資離境、再加上今年以來的兩次存款準備率上調，及年底的銀行資本適足率檢查，再再使得各金融機構多採縮減或暫緩房地產的放款來因應。

今年以來，由於建商資金吃緊，以往曾是銀行存款大戶的建商，因為土建融成數降低、工期延長，而不得不多動用存款資金來彌補，這也造成銀行存款的「減少」。

以上因素都降低了銀行體系的可貸放資金。

銀行的突然緊縮銀根會引發房地產業者的爆雷危機

前兩天，更傳出所謂行庫的最新「五大管制令」，其中第三條表面上雖說是針對「建商採先建後售」的建案，建商必須先將5成的自備款部分撥入銀行專戶，銀行才願撥款；但根據銀行及建商反應，已有不少金融機構跟進，將該項規定擴大到所有的預售案件，若果真如此，那所造成的災情將不堪設想。

行庫表示，這是在檢視建商把建案完工的財務實力和抗壓性。行庫也說明，現在建商面臨的風險比以前更大，最主要在於原物料價格上揚拉高建材價格，也使建商的財務強度面臨更大的挑戰，使銀行不得不「多管齊下嚴加把關」。

危老都更案件也在緊縮之列，政府多年推動的努力將功虧一簣

聽來似乎有理，但房地產行業原本即具有高負債的特性，這是行業的特色，舉世皆然，少數金融高層在自保下的突發性作為，勒緊了建商脖子，斷絕金援，反而會使建商因資金鏈斷裂而倒閉。而且這一次行庫的緊縮放款是全面性的，連政府近幾年一直努力推動的危老都更案件都不能倖免，稱得上是「通殺」。

這種情形就像2021年8月，中國政府為了遏制房地產過熱，驟然實施”三條紅線”政策，搞倒了中國曾經的最大房地產開發商－宏大集團，也搞垮了中國的房地產業。時至今日，中國政府雖改弦易轍，對房地產業展開全力救援，但在到處都是爛尾樓的情況下，已經難以回天。這正是我們的前車之鑒，如今眼見我們的金融機構竟朝向同樣的方向前行，其威力之猛甚至較中國的三條紅線「有過之而無不及」，這些措施如果不儘速改變，後果令人憂心。

參酌自 https://money.udn.com/money/story/5621/6758645?from=edn_subcatelist_cate

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