【楊代書房產週報】為什麼隔壁都更了，我家卻沒動靜？揭開都更的「殘酷算式」！
【楊代書房產週報】為什麼隔壁都更了，我家卻沒動靜？揭開都更的「殘酷算式」！ 週一早安，我是楊代書。 雖然新聞說台灣進入「大都更時代」，但很多屋主來找我時都很納悶： 「楊代書，我家也是 40 年老房子，地點也不錯，為什麼都沒有建商來談？」 老實告訴大家，都更是一場「數學題」，不是感情題。 如果算盤打不平，建商是不會進場的。 以下是導致老屋「無法都更」的 3 大致命傷： 1️⃣ 致命傷一： 房價撐不起造價 (最現實) 這是最關鍵的。 現在營建成本高漲(每坪造價動輒25-30萬)，如果當地的「新屋房價」不夠高(例如一坪賣不到40-50萬)，建商蓋好房子賣掉的錢，扣除給地主的分回、建築成本後，根本沒利潤，甚至會賠錢。 👉 結論：蛋白區、蛋殼區的老屋，走「建商合建」非常困難，通常只能靠「自地自建」。 2️⃣ 致命傷二： 基地條件不佳 (路太窄) 都更有「臨路寬度」的限制，如果您的房子在彎曲狹窄的巷弄內，消防車進不去，容積獎勵拿不到，蓋不出夠高的大樓。 👉 結論：小巷弄裡的老屋，整合難度極高。 3️⃣ 致命傷三： 原容積大於法定容積 (住太滿) 很多舊公寓蓋滿蓋好(甚至有違建)，原本4層樓住了4戶，土地持分卻很小。 重建後，受限於現在的法規(建蔽率/容積率)，可能蓋完分回來，室內面積縮水變成原本的0.7倍。 👉 結論：地主覺得「越換越小」不划算，導致整合破局。 👨💼 楊代書的建議： 如果您的房子因為上述原因被建商「已讀不回」，別灰心。 您可以考慮「自主更新」或是「整建維護(拉皮/裝電梯)」。 這條路雖然辛苦(要自己出錢或貸款)，但能把開發利潤留在自己身上！ 🏠 宏國地政｜易丞地政 📞 電話：06-2582589 📮 地址：台南市北區文賢路1080巷11號 #楊代書 #都市更新 #危老 #房價 #營建成本 #容積率 #自主更新 #台南地政士 #宏國地政 #易丞地政
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