預售屋新成屋交屋流程！
預售屋交屋流程可以分為「銀行程序」與「工程程序」，兩個流程會同步分頭進行，以下為 樂居驗屋 為我們消費者帶來詳細的介紹！
銀行程序：
會由建商配合的地政士(代書)協助雙方處理，包含對公部門的文書流程及預售屋產權移轉手續等，主要可分為對保=>完稅=>過戶=>撥款等四個步驟。
工程程序：
是由建商與買方配合進行，確認預售屋的成屋狀態是否符合合約內容，以及是否有瑕疵需要修繕，也就是所謂的「驗屋」，至少會有一次初驗及一次複驗才完整。
預售屋交屋流程-銀行程序
銀行流程1: 對保
建商在取得預售屋使用執照後，會通知屋主到銀行完成對保程序，也就是申請房貸的流程，買方可以選擇自己找的銀行，或者是建商配合的銀行。
對保時會由銀行與申貸人核對身分，並確認貸款種類、利率、還款方式等合約相關內容，並且會簽署「撥款同意書」，授權銀行在房屋過戶後撥款給建商。
【注意】務必要求銀行撥款前仍須徵得買方同意，不可因建商要求就直接撥款。
對保及初驗一般會在差不多的時間進行，可以的話會建議先完成初驗，確認房屋沒有重大瑕疵再進行對保。
依「預售屋買賣定型化契約」規定，重大瑕疵範圍包含: 輻射屋、海砂屋、凶宅、遭公用徵收，或即使修繕仍無法達到應有使用功能之瑕疵，若有上述情況發生，買方可主張退屋解約。
銀行流程2: 完稅
地政士(代書)會在稅單核發後，於過戶前通知買賣雙方將相關稅費繳清，不過一般買賣預售屋為了讓交屋流程更有效率，大部分建商會在即將交屋時跟買方收取一筆15~20萬不等的「暫收款」來支付這些費用，並在後續提供費用明細多退少補。
建商需負擔的費用有土地增值稅、地價稅、房屋稅，買方則需負擔印花稅、契稅、地政規費及其他相關雜支。
銀行流程3: 過戶
根據內政部「預售屋買賣定型化契約」規定，預售屋應於使用執照核發後4個月內辦理房屋所有權移轉，並且申請房屋及土地權狀。預售屋通常會採整批處理的方式，由地政士(代書)協助辦理過戶手續，將房屋產權移轉給買方。
銀行流程4: 銀行撥款
房屋過戶以後，銀行就會提撥交屋款給建商，要特別注意的是，若工程端這時候複驗還未完全通過，需要再約下一次複驗的話，屋主可以要求銀行扣留房屋總價5%的交屋保留款作為籌碼，等確認缺失都修繕完成後才撥給建商。
【注意】除了交屋保留款外，由於房屋已經過戶到買方名下，若非重大瑕疵，不提撥交屋款的話就會違反比例原則，在法律上站不住腳。
預售屋交屋流程-工程程序
工程流程1: 初驗
建商在拿到使用執照後應主動通知買方進行驗屋，第一次驗屋會針對房屋的格局、水電配置、建材設備等等做全面性檢查，若有任何功能、品質或美觀問題都需詳列在缺失單上請建商做修繕。
【注意】功能及品質問題較為急迫，可能為居住者帶來風險，應優先處理
根據樂居驗屋過往上千戶的檢驗數據統計，每間預售屋在初驗時平均約有49項缺失。由於預售屋檢驗項目繁多，我們為各位屋主整理出10大分類、超過百項的驗屋項目清單，建議驗屋前可向樂居客服免費索取，做為驗屋時的導航工具，讓整體流程能夠更順利。
工程流程2: 複驗
建商在缺失修繕完成後，會通知買方進行第二次驗屋，針對初驗缺失的部分做檢查，在這個階段可能會有以下兩種結果:
- 初驗缺失已修繕完成: 這時就可授權銀行將剩餘款項提撥給建商，並且正式交屋。
- 初驗缺失未修繕完全: 若需再次要求建商修繕，可請銀行於撥款時扣留房屋總價5%的交屋保留款，並等待建商通知再次複驗。
根據樂居驗屋過往檢驗數據統計，第一次複驗的缺失數量平均為初驗缺失的10%左右，而較嚴重的缺失一般會在第一次複驗時就被修繕完成。但我們也曾經在協助屋主複驗時，發現建商僅將初驗所貼的膠帶撕除，卻沒有真正將問題處理好，因此提醒所有屋主不可忽略複驗的重要性。
參酌自 https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1789
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