一次搞懂 地上權住宅！
房價節節高漲，一直是年輕人最關心和最不滿的問題。
為了解決高房價，政府大力推動不少住宅政策，加上大面積國有地禁售後，各建商競相爭逐地上權標案，地上權住宅成了購屋新選擇。
轉自 蘋果地產
樹德科技大學建築研究所副教授李彥頤指出，目前社會上住宅類型有3種，分為所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅。
1、所有權住宅：建設公司購買土地興建房屋出售。民眾向建設公司購屋後，土地擁有所有權，房屋也擁有所有權。
2、地上權住宅：建設公司向政府標得地上權土地後，興建房屋出售。民眾向建設公司購屋後，土地是國家的，對土地僅擁有地上權而無所有權，對建物則擁有所有權。
3、使用權住宅：建設公司向政府標得土地之地上權，但政府規定地上權不得分割移轉。
建設公司興建房屋後，土地的地上權及建物所有權仍屬該建設公司所有，換言之，房屋是登記在建商名下，買方僅擁有使用權，只能拿到建商給予的購買憑證，包括房屋貸款的借款人都是建商轉貸，貸款利率較高，且社區管委會並無法律保障。
地上權趨勢 政策逐步調整
由於立法院2011年三讀通過國有財產法修正案，禁止標售500坪以上國有及公有土地，並於2012年初公告施行。目前大面積國有及公有土地，只能採地上權、或BOT招標，地上權住宅開始在全台遍地開花。
關於地上權住宅的特色，可分為5大優勢：
1、土地成本回饋給買方，可以用市價的6~7折購買到屬於自己的房子，遠低於周邊房價，卻同樣可以享有精華區的生活機能。
2、若地上權期限為70年，若在30歲時購買地上權住宅，可以住到100歲，其實相當划算。
3、地上權住宅位於精華地段，一旦房市多頭時，所有權住宅房價上漲，地上權住宅房價亦會跟著上漲，房屋若因通膨也有機會可以獲得重估增值，日後住了一段時間、存到一桶金的民眾也可以換屋，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點。
4、而政府標售地上權土地，除活化政府土地資產、有每年地租收入外，期初有權利金收入，並可導入民間的資金與效率興建住宅，創造政府、開發商、民眾三贏，更具經濟效率。
5、至於未來一旦地上權期限屆滿後，李彥頤分析有2種選擇，如果建物不堪用，由建設公司收回房地，拆除建物後再把土地還給政府。如果建物堪用，住戶可委託建商用申請的方式向政府續租，繼續使用，土地可循環利用，市容也能改善。
要注意的是，由於建商標地時會與國產署簽訂「無償委託管理契約」，負責地上權存續時間相關管理事宜，建議選擇品牌建商，未來管理較有保障。
政府應協助解決地租貸款
雖然地上權住宅可以解決高房價的社會問題，但地上權住宅不等於社會住宅、青年住宅，地上權住宅需設定每坪造價成本，也有一定比例的公設比，不論是物業服務、休閒設施都有完整規劃，可解決年輕人、首購族買不起房的購屋困擾。惟下列2項問題，政府應協助解決：
其一，地租問題：一般自用所有權住宅的地價稅為申報地價0.2％。地上權住宅，雖無地價稅，但每年需支付地租給政府，地租一般為申報地價的2.5％另1%隨公告地價逐年浮動。由此可知，地上權住宅的地租，遠高於所有權住宅的地價稅。
就租稅而言，政府有所有權，就收「租」；政府無所有權，就收「稅」。政府對收租與收稅應等同看待。因此建議地上權住宅如作自用住宅使用，政府所收的地租應比照一般自用所有權住宅所收的地價稅。
其二，貸款問題：地上權住宅的購屋貸款，有的銀行不承作，有的銀行雖願承作但貸款利率偏高。因此，建議政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款，並對年輕人採優惠利率，以為照顧。
地上權Q&A
Q1.地上權住宅保值嗎？
雖然地上權有一定使用年限，但目前為止還未發生到期案例，並且無行情跌落個案，以實價登錄及仲介平台售價來看，目前轉手價格反而比當初購入價格更高。
Q2.市場轉手性較差？
地上權跟使用權不一樣，可分割移轉的地上權是可以轉售的，一開始購入的價格不僅是市場行情的6~7成，如果未來轉售時，周邊房價上漲，也能享一定漲幅。
Q3.每年需繳交地租，萬一政府公告地價大漲？
如同一般房屋需要繳交地價稅，因為地上權等於是跟政府承租土地，所以需要繳交租金，地價調漲也等於租金上漲，本身價值也相對水漲船高。^p而2016年以後，政府將地租金額改採「部分固定、部分浮動」的計算方式，也就是以「決標當年公告地價的2.5%＋往後調整的公告地價1%」，減少地租在公告地價調整時的負擔。
Q4.房子有土地才有價值嗎？
經主計處統計，5樓以下公寓屋齡超過34年者，台北市超過34萬戶、新北市更達41萬戶，這75萬戶將面臨賣屋價格換不到全新的房子。^p地上權將會是未來趨勢，隨著政府政策持續打房，持有自有住宅也未必是好事，相對隨地租法改善，地上權的居住負擔相對減少許多。
Q5.購買地上權可以轉賣轉租嗎？
可以轉售與轉租
與一般房屋相同，移轉該建物使用權利
權利受讓人之分期付款條件，原則上以第一手權利受讓條件為主，但仍以權利受讓人本身財務條件為最終建設公司核准分期之條件
與一般房屋相同，移轉該建物使用權利
權利受讓人之分期付款條件，原則上以第一手權利受讓條件為主，但仍以權利受讓人本身財務條件為最終建設公司核准分期之條件
Q6.購買地上權產品好處有哪些？
各區域房價，單價與總價均高
地上權產品定位總價適中，入手容易
買得起、付得起，生活品質有保障
高房價時代，居住市區的新思維
回歸居住基本需求
地上權產品定位總價適中，入手容易
買得起、付得起，生活品質有保障
高房價時代，居住市區的新思維
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